|
 Большинство сделок по покупке недвижимости в Днепропетровске происходило с использованием ипотечных кредитов. Что поделать, купить квартиру в Днепропетровске - не такое уж дешевое удовольствие.
Ипотечные заемщики сегодня находятся в стрессовом состоянии. Время от времени появляются сообщения об «инициативах» банков: то они требуют досрочного погашения долга, то повышают проценты по выданным кредитам. Между тем, заемщика защищает кредитный договор – основной документ, определяющий взаимоотношения заемщика и банка. Что должно быть в этом документе, какие подводные камушки могут встретиться, и как воспользуется промахами клиента банк - хорошо бы знать каждому заемщику.
О кредитном договоре и поговорим.
Те, кому хоть раз в жизни приходилось подписывать какие-либо документы знают, сколь сложны эти тексты. Понятно, что договор должен описывать возможные нюансы, учитывать требования многочисленных законов. Но не оставляет ощущение, что иные тексты осложнены явно сверх меры, и их авторами руководило сознательное желание запутать читателя.
Структура кредитного договора такова:
* Предмет договора
* Порядок предоставления кредита
* Порядок использования и возврата кредита
* Права и обязанности
* Ответственность сторон
* Реквизиты
Сколько заплатите и чем рискуете
«Предмет договора» - это первый и, скорее всего, самый объемный пункт. Здесь четко формулируется, какую сумму, в какой валюте, на какой срок и под какие проценты дает банк.
С суммой и валютой непонимания обычно не возникает. Хотя теоретически трудности могут появиться и здесь – например, были предложения ипотеки в швейцарских франках. Валюты эти на нашем рынке (мы говорим сейчас о рынке недвижимости), мягко скажем, не самые ходовые – представить себе продавца, готового взять за квартиру деньги с изображениями императорских хризантем, затруднительно. Иены в данном случае выступают в роли некоей условной единицы – и получать кредит, и гасить его вы будете рублями, а вот количество этих рублей банкиры каждый месяц будут определять, прищуриваясь на Фудзияму.
Сроки – тоже все вроде бы предельно просто. Обычно их без затей фиксируют, причем не в годах, а в месяцах, да еще и давая заемщику определенную «фору». Скажем, пообещав кредит на 20 лет, банк пишет в договоре 242 месяца. Однако из-за кризиса банк может попасть в столь критическое положение, что попытается получить деньги досрочно, так что пункт о сроках тоже подлежит всестороннему изучению: нет ли там какой-нибудь хитрости?
Еще более сложна ситуация с процентами. Самый понятный вариант – указан размер процентной ставки, но могут быть и другие. Например, процент «привязывается» к ставке рефинансирования НБУ или чему-то еще. Всех возможностей предусмотреть невозможно (да и банки – креативные ребята! – наверняка постоянно будут придумывать что-то новое), поэтому единственной рекомендацией будет обратить на вопрос с процентами пристальное внимание и постараться понять, как же они все это рассчитывают.
Здесь же, в пункте о предмете залога, записывается и то, на какие цели будет использован кредит и что является обеспечением. С целями все ясно – приобретение квартиры по такому-то адресу за такую-то сумму. А вот если вы думаете, что обеспечением является только эта же квартира, то вынуждены вас огорчить. Квартира действительно выступает, скажем так, первым обеспечением – ее банк и заберет у вас, если вы перестанете выплачивать кредит. Однако в условиях снижения цен не исключена ситуация, когда квартира в Днепропетровске в момент реализации будет стоить меньше, чем размер остающегося кредита (именно из этого, кстати, и вырос кризис на рынке ипотеки США). Поэтому банк наверняка внесет в договор пункт об ответственности заемщика всем своим имуществом.
И, наконец, последнее в этом пункте – о страховании заемщика и имущества, являющегося предметом залога. Слово «страхование» не должно вводить в заблуждение: выгодоприобретателем является банк-кредитор, т. е. именно он в случае чего и получит страховку. Для заемщика эта процедура – дополнительный расход, который для простоты можно прибавлять к процентной ставке. Точные размеры зависят от возраста заемщика, состояния его здоровья, профессии и прочих факторов, но в среднем можно сказать, что страховка «утяжеляет» кредит на 1,5-2% годовых.
Как передавать деньги больше интересует продавца.
«Порядок представления» – пункт не очень большой, он посвящен тому, в какой момент и в какой форме (наличные, безналичные) происходит зачисление денежных средств. Вопрос этот для заемщика вообще не очень интересный. |
|
Дело в том, что при ипотечной сделке банки стараются «не выпускать процесс из своих рук» - например, при расчетах наличными через ячейку они требуют, чтобы ячейка тоже была их.
В этой ситуации заемщику (он же покупатель квартиры) надо лишь предупредить продавца, что сделка ипотечная, она пойдет через такой-то банк – и дальше уже продавцу решать, согласен ли он на выдвигаемые банком условия. Пускай продавец голову и ломает – нам и своих проблем хватает… Узнайте, как вы будете платить.
А вот «Порядок использования и возврата кредита» - это уже тема наша, без оговорок. Существует две схемы – дифференцированная и аннуитетная.
При первой сама сумма долга (финансисты пользуются термином «тело кредита») равномерно распределяется по срокам: заняли мы $200 тысяч на 200 месяцев – на каждый месяц приходится по $1000. Но, помимо основной суммы, существуют еще и проценты – они максимальны в самом начале выплат, а потом постепенно сокращаются с уменьшением размера «тела».
Дифференцированная схема на рынке практически не применяется – платежи на начальной стадии выходят столь огромными, что ни один заемщик вытянуть их не в силах. Поэтому и была придумана аннуитетная – при ней все платежи в течение всего срока одинаковы. Обратной стороной удобства является то, что на первых этапах проценты съедают бОльшую часть платежа – в первые месяцы до 93-95% того, что вы платите банку, отправляется на погашение процентов, и только 5-7% - на сам кредит…
Итак, в этом пункте кредитного договора говорится, как будет осуществляться погашение. Там же будут названы конкретные размеры платежей – согласимся, упоминавшиеся в пункте «Предмет договора», например, 15% годовых выглядят не так наглядно, как «$2000 в месяц».
В этом же пункте оговаривается возможность для заемщика возвращать долг досрочно. При сегодняшних реалиях банки либо не возражают против этого вовсе, либо устанавливают некий не очень продолжительный (3-6 месяцев) срок, во время которого досрочные выплаты наказываются повышенными процентами. После этого – гаси без ограничений.
Еще интересный вопрос: что происходит в случае этого досрочного погашения? Тут может быть так, что срок кредита не изменяется, зато уменьшаются все последующие платежи. Либо, напротив, размеры платежей остаются такими же, но срок, в течение которого вы будете гасить кредит, сокращается.
Далее идет описание, в какой последовательности происходит списание денежных средств заемщика в случае возникновения просрочки. Например, сначала спишутся пени и штрафы за просрочку по процентам, далее – по сумме кредита, далее по просроченным процентам, далее по просроченной самой сумме кредита и только после этого проценты и кредит, которые необходимо выплатить в этом процентном периоде.
«Права и обязанности» и «Ответственность сторон» - два тесно связанных между собой пункта. В целом банки делят их с клиентами по-братски: себе оставляют права, отдавая заемщикам обязанности. А чтобы заемщики не чувствовали себя обделенными, вручают им и ответственность тоже…
Варианты различны и многогранны, но в целом философия сводится к тому, что любое действие с заложенной квартирой возможно только с согласия банка. Сделать ремонт с перепланировкой, зарегистрировать («прописать») к себе родственников – на это требуется документальное разрешение.
Банк также вправе проверять, действительно ли вы используете квартиру для собственного проживания, или там находятся какие-то посторонние люди? Многие аспекты, связанные с личной жизнью заемщика, также должны сообщаться банку: развелся с женой, изменились паспортные данные, поменялось место работы…
Есть, наконец, требование не реже раза в квартал писать банку специальное заявление о том, что мое финансовое положение не ухудшилось, и я по-прежнему в состоянии выплачивать кредит. Казалось бы, идиотизм полный: если все стало настолько плохо, что я не могу платить, то банк поймет это без всякого заявления, а если положение ухудшилось, но я изыскал какие-то резервы – то банка это не касается. Но в любом случае требование о ежеквартальной «челобитной» сохраняется – ее непредоставление, между прочим, карается штрафом в $10 в день.
Банковские придирки как следствие кризиса
Предсказать, что именно придумает конкретный банк в каждом конкретном договоре, невозможно. Так что общая рекомендация одна – постараться понять, что именно имеется в виду, и прикинуть, не слишком ли обременяют меня эти требования.
Необходимо помнить и о том, что несоблюдение чего-нибудь часто используется банком для того, чтобы потребовать досрочной выплаты кредита. Когда ситуация в целом нормальная, за всем этим никто не следит. Когда же у банка появляется необходимость к чему-то придраться, чаще всего он находит искомое именно в частоколе этих малозначительных пунктов.
Своевременная и грамотная консультация наших специалистов по
недвижимости сэкономит Ваше время и позволит избежать лишних затрат.
Вам остается лишь заполнить Заявку или Позвонить.
Если Вы не можете позвонить, закажите обратный звонок. Вам перезвонит наш эксперт и ответит на все ваши вопросы по недвижимости. |
